« De toute façon, il n’y a plus aucun avantage fiscal pour investir dans le locatif. » C’est ce que beaucoup d’investisseurs se sont dit après la fin du Pinel, le 1ᵉʳ janvier 2025. Erreur. Un nouveau dispositif a pris le relais début 2026, et il change complètement les règles du jeu : moins de promesses, plus de mécanique comptable et un piège qu’il faut connaître avant de signer …
Pinel, le deuil est terminé
Pendant dix ans, le Pinel a été le réflexe automatique de tout investisseur locatif : on achetait un appartement neuf, on s’engageait à le louer, et l’État rognait directement sur l’impôt à payer. Ce mécanisme a disparu sans successeur pendant plus d’un an. Seuls les propriétaires ayant acheté avant 2025 continuent de profiter de leurs avantages jusqu’au bout de leur engagement.
Le statut du bailleur privé : un logiciel totalement différent
Voté dans le budget 2026 et porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, le nouveau cadre fiscal change de philosophie. Il ne réduit plus l’impôt directement : il permet d’amortir une partie de la valeur du bien, c’est-à-dire de déduire chaque année une fraction du prix d’achat de vos revenus locatifs, comme le ferait une entreprise avec une machine qui s’use.
Concrètement :
- Sur du neuf : 5,5 % d’amortissement par an si vous louez à un prix très social, 4,5 % en loyer social, 3,5 % en loyer intermédiaire.
- Sur de l’ancien rénové : 4 %, 3,5 % ou 3 % selon les mêmes paliers de loyer.
- Seuls 80 % du prix d’achat sont amortissables, avec un plafond de 12 000 € d’amortissement par an et par foyer, et 10 700 € maximum déductibles de vos autres revenus (salaire, retraite…).
- Contrairement au Pinel, aucun zonage géographique n’est imposé : vous pouvez investir là où la demande locative existe réellement, pas seulement dans les zones définies par décret.
Le piège à anticiper avant de signer
L’amortissement que vous déduisez chaque année n’est pas un cadeau définitif. Au moment de la revente, il revient s’ajouter à votre plus-value imposable.
Exemple simple : vous achetez un bien 200 000 €, vous amortissez 50 000 € sur plusieurs années. Votre prix d’achat « comptable » tombe alors à 150 000 €. Si vous revendez à 210 000 €, ce n’est plus 10 000 € de plus-value qui seront taxés, mais 60 000 €.
Autre point à ne pas négliger : l’engagement de location dure neuf ans et il est irrévocable. Impossible de changer d’avis, de repasser en location classique ou de vendre avant terme sans perdre la totalité de l’avantage, sauf accident de la vie reconnu.
Le statut du bailleur privé n’est ni meilleur ni pire que le Pinel : c’est un outil différent, qui demande de calculer le rendement net réel sur toute la durée du projet, amortissement compris, plus-value comprise, et pas seulement l’économie d’impôt de la première année. C’est exactement ce type de simulation que Fitekk intègre à votre audit patrimonial : avant de vous engager pour neuf ans, vous voyez ce que le bien vous rapportera vraiment, une fois la facture fiscale de la revente posée sur la table.
Cet article ne constitue pas un conseil en investissement.
