« On ne peut transmettre un bien immobilier qu’en payant des droits sur sa valeur totale. » C’est faux, et c’est même l’une des techniques les plus utilisées par les familles qui anticipent leur succession depuis des décennies : le démembrement de propriété.
Deux droits, un seul bien
La pleine propriété d’un bien se décompose en réalité en deux droits distincts. L’usufruit, c’est le droit d’habiter le logement ou d’en percevoir les loyers. La nue-propriété, c’est le droit de devenir plein propriétaire à terme, sans pouvoir l’utiliser avant. Le démembrement consiste à séparer ces deux droits : un parent peut donner la nue-propriété d’un bien à son enfant tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’y vivre ou d’en toucher les loyers jusqu’à son décès.
Pourquoi cela réduit fortement la taxation
Lors d’une donation, les droits ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété transmise, pas sur la valeur totale du bien. Cette valeur dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation, selon un barème fiscal officiel :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
Concrètement, un parent de 65 ans qui donne la nue-propriété d’un bien de 300 000 € ne sera taxé que sur 180 000 €, et non sur 300 000 €. Mieux encore : au décès du parent, l’usufruit s’éteint automatiquement et l’enfant récupère la pleine propriété sans payer un euro de droits supplémentaires, puisque l’opération a déjà été taxée au moment de la donation initiale.
Une technique qui marche aussi avec des SCPI
Le démembrement ne concerne pas que les biens en direct : il existe des SCPI démembrées, où vous achetez uniquement la nue-propriété à prix réduit (souvent 30 à 40 % moins cher que la pleine propriété), pendant qu’un autre investisseur détient l’usufruit temporaire et perçoit les loyers à votre place. Au terme convenu, vous récupérez la pleine propriété des parts sans rien payer de plus, ni impôt ni complément de prix.
Cette stratégie demande d’être bien structurée pour rester efficace dans le temps. C’est pour cela que l’audit patrimonial Fitekk cartographie votre situation familiale et fiscale avant toute opération de ce type, pour calculer l’économie réelle générée et le bon moment pour la déclencher.
Cet article ne constitue pas un conseil en investissement.
